TAPU İŞLEMLERİ NASIL YAPILIR

Genelde Müşterilerimizden ve internet okuyucularımdan aldığımız talepler doğrultusunda tapu işlemi yapacağım,nasıl yapılabilir gibi sorular almaktayız.Her tapı işlemi ayrı bir işlem olup sadece dikkat edilmesi ve tapu dairesine gitmeden gerekli evrakların büronuzda hazırlayıp giderseniz hem tapudaki görevlilere yardımcı olmuş hem de işlemlerinizi kolaylıkla yapmış olursunuz.

TAPU İŞLEMİ YAPILMADAN ÖNCE ALACAĞINIZ GAYRİMENKULUN BELEDİYE İŞLEMLERİ NELERDİR?


Elinizdeki tapu fotokopisi ile birlikte Gayrimenkulun bağlı olduğu Belediyenin Emlak bölümüne uğrayıp

1-Gayrimenkula ait Emlak vergisi (Bazı belediyelerde çöp vergisi su faturalarına yansımıyorsa hallerde ) çöp vergisi olup olmadığına bakılır.

2-Bunaların borcu var ilse satıcıya bildirerek bu borçların kapatılması talep edilir.daha önce ödemiş olduğu vergi makbuzları istenerek borç miktarının tekrar teyidi alınır.satıcının borcunun ödenmesini istediği takdirde Emlak ve çöp vergileri ödenir

3- Emlak ve çöp vergileri ödendikten sonra Gayrimenkulun satış beyan değeri İlgili belediyeden yazılı olarak talep edilir.Burası çok önemli olup gayrimenkulun satış beyan değerinden daha düşük bedelle satılması halinde ceza uygulaması gelir.Şöyle ki Gayrimenkulun satış beyan değeri 100,000 ytl var sayalım sizde tapu işlemi yaparken gayrimenkul 85,000 ytl den sattığınızı beyan ettiğiniz takdirde aradaki 15,000 ytl vergi ziyanın farkını bilahare öderisiniz hemde gecikme faizi ile birlikte. Bu işlemide emlakçı yaptığı takdirde ceza ihbarnamesini alan taraflar doğrudan size gelirler hani biz 2 yıl önce filan daireyi satmıştık bize ceza gelmiş diyerek 2 yıldır size gelmeyen müşterinizin sizin hatanızdan kaynaklandığını zannettiği vergi cezasını sizış yapabilirsiniz.Zaten piyasa rayiç fiatlar ile beyan değerleri üzerinde gerçekleşmektedir.

4-Eğer Kat mülkiyeti kurulmuş bir daire satacak iseniz DASK deprem afetleri sigorta kurumu deprem sigortasın yapılması gerekir.(Arsa hisseli olan dairelerde ve iş yerlerinini satışında bu belge istenmemektedir

TAPU DAİRELERİNDE YAPILACAK İŞLEMLER:

Belediyeden almış olduğunuz beyan değeri ile birlikte

SATICILARA AİT: 1 adet ( 6aydan önce çekilmiş fotoğraf) Satıcının Nüfus cüzdan aslı 1 adet fotokopisi Satıcının Vatandaşlık nosu ( Eğer vatandaşlık nosu nüfus cüzdanı üzerinde yok ise www.dask.gov.tr den temin edilebilir)

ALICILARA AİT: 2 adet ( 6aydan önce çekilmiş fotoğraf) Satıcının Nüfus cüzdan aslı 1 adet fotokopisi Satıcının Vatandaşlık nosu ( Eğer vatandaşlık nosu nüfus cüzdanı üzerinde yok ise www.dask.gov.tr den temin edilebilir)

Tapunun aslı veya fotokopisi

DASK poliçeniz ile birlikte ve varsa noterden vekaletiniz yoksa Emlakçılar için iş takip sözleşmesi yaparak ilk önce ilk müracaat için Tapu müdürüne müracaat edersiniz Müdür bey evraklarınızı kontrol eder,Tapu istem takip formunu doldurur görevli memura havale eder.Görevli olan dosyasını arşivden çıkarak Evraklarınızı tekrar kontrol eder .Eğer vekalet ile işlem yapılacak ise :

Tapuda vekalet verirken dikkat edilecek 3 nokta!

Tapu işlemlerinin büyük bir bölümü noterde düzenlenen vekaletnamelerle ile gerçekleştirilmektedir. Vekaletli işlemler konusunda yapılacak bir hata veya ihmalin, ilgilisi için çok ağır ekonomik sonuçları olduğu dikkate alındığında, vekaletname verilirken bilinmesi ve yapılması gerekenler neler?

Ülkemizde; satış, bağış, taksim, hisse devri, miras intikali başta olmak üzere, bir çok tapu işlemi, ilgilisi tarafından değil, ilgilisinin vekalet verdiği bir başka şahıs aracılığı ile gerçekleştirilmektedir. Tapu işlemleri ile ilgili sorunların çok önemli bir kısmı “vekaletname” ile iş görülmesi sırasında ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle, mülkiyet hakkınızın korunması için, tapu müdürlüğünde yapılacak işlemlere esas olacak nitelikte bir vekaletnamede aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir.

Vekile, hangi konularda yetki verildiği bilinerek vekaletname imzalanmalıdır.

Tapuda; konut veya arsanız ile ilgili olarak yapılacak işlemler konusunda vekalet verirken, vekaletname ile vekile hangi yetkileri verdiğinizi çok iyi bilmeniz gerekir. (Satış, bağış, taksim, miras intikali vs )

Vekaletname düzenlenirken, vekil tayin edeceğiniz kişiye hangi konuda yetki verecekseniz, bunu açık-net olarak notere belirtmeniz yararlı olacaktır. Vekaletnamede belirtilmemiş bir yetkinin tapuda kullanılması mümkün değildir. Ancak, noter tarafından düzenlenen vekaletnamede bulunan bir yetki, vekil tarafından tapuda kullanabilecektir. “Mirasın intikali” için düzenlenen bir vekaletname kapsamında, aynı zamanda “taksim” yetkisi de bulunuyorsa, vekil bu yetkisini kötüye kullanarak, miras payınızı bir başka kimseye taksim ederek hakkınızın kaybına yol açabilecektir.

2) Vekaletname kapsamı; “süre”, “işlem mahalli” ve “şartlı” olarak belirlenmelidir. Olumsuz durumlarla karşılaşmamak için, tapu işlemleri konusunda verilecek vekaletin, “işlem yapılacak il-ilçe”, “süre” ve “..şartlı” olarak verilmesi yararınızadır. Bu durumun önem arz etmesi nedeni ile önerimize uygun bir vekalet için örnek vermek yararlı olacaktır.

“Eskişehir ili, odunpazarı ilçesi 2 nolu tapu sicil müdürlüğünde adıma kayıtlı .. ada, … parselde kayıtlı bulunan taşınmazımın, 15.07.20007-25.07.2007 tarihleri arasında, ….. isimli şahısa, …….. YTL bedel karşılığında ve bu bedelin Kadıköy Ziraat bankasındaki … nolu hesabıma yatırılması şartı ile satışı konusunda …. ‘ yı yetkilendirdim. ”

3) Vekilin azli halinde, azil durumunu tapu müdürlüğüne resmi olarak bildirilmelidir. Ayrıca, vekil tayin ettiğinizin kişiyi “azil” (vekillik yetkisinin ortadan kaldırılması) etmek istiyorsanız, “azil” yönündeki resmi beyanınızın ilgili tapuya en kısa zamanda bildirilmesi gerekmektedir. Azlin, sadece vekil tayin edilen kişiye bildirilmesi yeterli olmayıp, ilgili tapuya gidilerek, vekilin azledildiği hususunun tapu müdürlüğünde tutulan “aziller siciline” işlenmesi sağlanmalıdır.

Aksi takdirde, azledilmiş dahi olsa, kötü niyetli vekil, adına düzenlenmiş vekaletname ile sizin adınıza işlem yapabilecektir. Zira, vekilin azledildiğini tapu müdürlüğü kendiliğinde bilemeyeceğinden, hak kaybına uğramanız söz konusu olabilecektir.

Daha sonra ilgili memur sizin satış beyan değeri üzerinden yapacağınız gayrimenkul satışı için:

SATICILAR İÇİN : Binde 15 (%1,5)

ALICILAR İÇİN: Binde 15 (%1,5) harç makbuzları

Özel işlem vergisi harç makbuzları ve döner sermaye harç makbuzlarınızı tanzim eder.Bu harç makbuzları ile Tapu dairesinin devamlı harçlarını yatırdığı ilgili bankaya giderek bu bedelleri tapu dairesinin hesabına yatırılır.Yatırılan makbuzların aslı tekrar tapu dairesine gelinerek ilgili memura tevdi edilir.İlgili memur işlemlerinizi hazırlar,Tapu müdürüne getirerek Müdür bey son kontrolleri yaptıktan sonra Alıcı ve Satıcıları odasına davet eder.Alım satış işlemi gerçekleşmiş olur.

Burada tapu dairesinde Eskişehir ili, odunpazarı ilçesi vişnelik mah. …..Pafta .. ada, … parselde kayıtlı bulunan taşınmazı ……..bedelle sattım bedelini aldım diyerek imza attığınız için tapu dairesinden çıkınca gayrimenkul üzerinde hiçbir alacağınız kalmamış olacaktır.Dolayısı ile Tapu dairelerinde para saymak ve taşımak çok riskli bir olaydır peki ne tavsiye edersiniz der ise nir BLOKELİ ÇEK ilk tavsiye edeceğimiz çözüm olup imzayı atmadan çekinizi alıp imzanızı atarsınız. Daha başkaca çözümleri paranızın olduğu bankadaki yetkililerle görüşerek daha fazla çözümler oluşturulabilir.

Artık satana alana hayırlı olsun tapu işleminiz gerçekleşti yalnız son bir dikkat edilecek kontrolünüz tapu dairesinden çıkmadan önce gayrimenkul alan kişi almış olduğu tapu senedinde adının ve soy adının nüfus cüzdanındaki yazılı olan isimle aynı olup olmadığının kontrol edilmekte faydası olur.